Aparece una humedad en el techo del baño, el fontanero dice que viene del bajante y llega la pregunta de siempre: ¿quién paga la reparación, el vecino o la comunidad? La respuesta depende sobre todo de dónde está la avería.
Te explicamos el criterio general que establece la normativa, los casos dudosos y qué hacer para resolverlo sin conflictos.
Este artículo ofrece información general y no sustituye el asesoramiento jurídico. Para un caso concreto, consulta con tu administrador de fincas o con un abogado, y revisa los estatutos de tu comunidad.
La regla general: bajante común o desagüe privativo
El artículo 396 del Código Civil, al que remite la Ley de Propiedad Horizontal, incluye entre los elementos comunes del edificio las conducciones y canalizaciones para el desagüe, hasta la entrada al espacio privativo de cada vivienda. En la práctica, eso se traduce en una distinción sencilla:
- El bajante general, la tubería vertical que da servicio a varias viviendas, es un elemento común. Su reparación la paga la comunidad.
- Los desagües privativos, es decir, las tuberías que van desde los sanitarios de una vivienda hasta su conexión con el bajante, son del propietario. Su reparación la paga él.
Los gastos de la comunidad se reparten según la cuota de participación de cada vivienda, salvo que los estatutos digan otra cosa.
¿Hace falta aprobarlo en junta?
Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del edificio y de sus instalaciones comunes son obligatorias y no requieren un acuerdo previo de la junta. Una avería en el bajante general entra en ese supuesto, aunque lo habitual es que el administrador informe a los propietarios del presupuesto.
¿Y los daños que ha causado la avería?
Como criterio general, los daños que una avería del bajante común causa en una vivienda, como humedades, techos o pintura, corresponden a la comunidad, que normalmente los gestiona a través de su seguro. Si la avería viene de una instalación privativa, responde el propietario de esa vivienda, también normalmente a través de su seguro de hogar.
Conviene revisar las pólizas: algunos seguros cubren los daños causados por el agua y la localización de la avería, pero no siempre la reparación de la propia tubería.
¿Tengo que dejar entrar en mi casa para reparar el bajante?
Sí. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del edificio, aunque tiene derecho a que la comunidad le indemnice los daños que se le causen.
Aquí la técnica de reparación marca una gran diferencia. Sustituir un bajante obliga a abrir paredes en varias viviendas. Rehabilitarlo sin obra, desde dentro, evita esas roturas y con ellas buena parte de las molestias, las reposiciones y los posibles conflictos entre vecinos.
Casos dudosos
La avería está justo en la conexión con el bajante
Es la zona más discutida. Para saber si el problema está en la parte común o en la privativa, lo más útil es una inspección con cámara que muestre exactamente dónde está el daño.
El bajante pasa por dentro de una vivienda
Que el bajante atraviese un piso no lo convierte en privativo: si da servicio a otras viviendas, sigue siendo común.
Un vecino causó la avería
Si el daño se debe al mal uso de un propietario, por ejemplo por tirar objetos que atascan el bajante, la comunidad puede reclamarle el coste. La ley obliga a cada propietario a reparar los daños que cause por descuido.
Cómo resolverlo paso a paso
- Comunica la avería al administrador o al presidente de la comunidad.
- Pide una inspección con cámara para localizar el punto exacto del daño.
- Con el informe, determinad si la avería está en la parte común o en la privativa.
- Avisad a los seguros que correspondan.
- Valora las opciones de reparación, incluida la rehabilitación sin obra.
Preguntas frecuentes
¿Paga más el vecino del bajo?
No por estar abajo. Si la avería es del bajante común, se reparte según la cuota de participación de cada vivienda.
¿Quién paga la inspección con cámara?
Normalmente quien sea responsable de la parte averiada. Si al principio no está claro, lo habitual es que la encargue la comunidad.
¿La reparación sin obra le sirve a una comunidad?
Sí. Es una de las situaciones en las que más compensa, porque evita romper varias viviendas y el edificio sigue funcionando mientras se trabaja.
¿Necesitáis localizar la avería?
Hacemos un diagnóstico gratuito con cámara para saber dónde está el daño y si el bajante se puede reparar sin obra. Trabajamos con comunidades y administradores en toda España.